Майже 700 мільйонів гривень планується витратити на відновлення чотирьох постраждалих будинків на Салтівці. У цьому матеріалі, окрім традиційно завищених цін на матеріали та обладнання на десятки мільйонів гривень, ми хочемо підняти набагато складніше питання. А саме про доцільність рішення міської влади про відбудову старих панельних будинків.
На початку повномасштабної війни у 2022 році та під час інвестиційного форуму в Києві восени 2023 року представники Харківського муніципалітету публічно заявляли про залучення інвестпроєктів у місто. Зараз, коли місто постійно потерпає як від ракетних обстрілів, так і від “шахедів”, ракурс змістився: найбільша стаття витрат бюджету – це ремонт, відбудова житла.
Плани першого року війни
У 2022 році чиновники анонсували не відбудову знищених обстрілами будинків, а будівництво нових мікрорайонів на Салтівці з використанням сучасних технологій. Передусім мова йшла про Північну Салтівку.
“Після нашої перемоги, після того як закінчиться війна, нам багато чого доведеться будувати. Вирішить це питання і Північна Салтівка, і інші райони міста Харкова. Але, що стосується Північної Салтівки, то там буде нове будівництво. Там буде реконструкція, а не латання дірок. І буде реновація цілих мікрорайонів. Що стосується нового будівництва, – то це буде сучасніший мікрорайон, і сучасніші будинки, шести-, семиповерхові будинки. Вони будуть побудовані по всім новітнім технологіям: енергозберігаючим технологіям з автономним котельням, автономним водопостачанням. І, авжеж, з підземними паркінгами”, – обіцяв міський голова Ігор Терехов зразка 2022 року.
Паркінги у цих мікрорайонах мали бути подвійного призначення та використовуватися як укриття. Виключно про нове житло говорив навесні 2022 року й тодішній заступник голови Офісу Президента Кирило Тимошенко, який відповідав за регіональну політику.
“Іншого виходу, як будувати нові, немає. Це буде житло для харків’ян, які втратили свої домівки через російську агресію… Місцева влада вибрала вже ділянки. Там розуміють, де будувати, зробили перші проєктні роботи. План такий: ми будемо поблизу Північної Салтівки, там є вільна земля, будувати нове житло, заселяти людей. Після цього, чи паралельно, демонтуватимемо будинки, які були зруйновані, і там також буде нове будівництво. Також школи і садочки”, – розповів Тимошенко.
Рішення про відновлення чи нове будівництво обіцяли приймати в залежності від стану багатоповерхівок та об’єктів інфраструктури: значні руйнування – легше звести з “нуля”.
Але час ішов, і підходи змінились. У 2023 році уже ніхто не говорить про будівництво, місцева влада вирішила робити реконструкцію постраждалих будинків.
На даний момент відбулось чотири тендери, по яких вартість реконструкції будинків перевищує 100 мільйонів гривень. Усі вони розташовані на Салтівці.
Обрані будинки
Тож проаналізуємо вартість та ефективність витрат на відновлення будинків на Салтівці, кошторис яких перевищує 100 мільйонів гривень. Підрядником за всіма адресами є управління з будівництва, ремонту та реконструкції Харківської міськради.
За результатами тендеру управління уклало угоду на ремонт будинку по вулиці Дружби Народів, 271. Підрядником стало дніпровське ТОВ “Айєр Скай”, а вартість відновлення будинку становить 253 млн грн.
Цікаво, що сайт DREAM (ресурс, що збирає дані щодо відбудови) давав орієнтовну ціну вартості відновлення цього будинку – на сто мільйонів гривень менше – 160,1 млн грн.
Ця фірма також відремонтує будинок по вулиці Бучми, 32 за 113 млн грн. Внаслідок бойових дій у лютому та березні 2022 багатоповерхівка була значно пошкоджена. Конструкції окремих квартир у четвертому та п’ятому під’їздах перебували під впливом високих температур тривалий час. У результаті у помешканнях зафіксоване пошкодження деяких плит перекриття та стінових панелей, пробито покриття технічного поверху, пошкоджено конструкцію покрівлі. Гідроізоляційний шар покриття частково пошкоджений уламками, виявлено затікання опадів під гідроізоляцію.
Фінансування має відбуватись за рахунок коштів Фонду з ліквідації наслідків ворожої агресії рф.
ТОВ “Житлобуд-2” виграло тендер на ремонт будинку по вулиці Бучми, 36 вартістю 168,25 млн грн. На сайті DREAM зазначено, що за цією багатоповерхівкою є підтверджене фінансування на 95,2 млн грн.
Крім того, приватне підприємство “Будівельна фірма “ПРОМТЕКС” підписала угоду на ремонт будинку по вулиці Бучми, 28/64 вартістю 150 млн грн.
Управління міської ради майже не публікує кошториси на відбудову у системі “Prozorro” , за рідким винятком. Так, пропозиція дніпровської фірми завантажена до системи, а ось договори найбільшого підрядника харківської відбудови – ПАТ “Трест Житлобуд-1” – зазвичай приховані.
Щоб отримати хоча б кілька кошторисів, ХАЦ витратив понад місяць на офіційні та неофіційні запити до департаменту житлово-комунального господарства міськради.
Ціновий аналіз
Зазвичай одні з найдорожчих позицій під час відбудови – це заміна вікон та дверей, утеплення фасадів, покрівля.
Тож почнемо з вікон. Загалом ціни досить бюджетні, майже вдвічі дешевші, ніж у підрядників на відбудові об’єктів у Харківській області. Але у підрядників виявилась різниця у вартості: у будинках №32 та 36 по вулиці Бучми ТОВ “Айєр Скай” та “Житлобуд-2” прописало вікна по 5700 гривень за квадратний метр, хоча в будинку по Дружбі Народів у дніпрян стандартна ціна. “Промтекс” також у будинку по вулиці Бучми вказав вікна по 4700 гривень за квадратний метр.
Тут варто нагадати, що будинки на Салтівці є типовими. І якщо вікна не мають суттєвої різниці, то в кошторисі лише одного будинку різниця може сягнути чотирьох мільйонів гривень.
А ось з цінами на відливи (підвіконний білий 200 мм) ситуація має ознаки зловживань. “Будівельна фірма “Промтекс”, яка відмітилась завищеними цінами на відбудові в області, прописала 423 гривні за метр. І це вдвічі дорожче за ринкові ціни і ціни інших підрядників. Для будинку №32 такі відливи ставлять по 256 гривень за метр. У результаті це можлива переплата на суму понад пів мільйона гривень.
Варто трохи похвалити “Промтекс” за ціни на газобетонні блоки. В області цей підрядник вказував ціни від 4400 гривень за кубічний метр, а у місті ціна становить 3100 гривень за куб. м. Це ще раз доводить, що ціни на підрядах із відбудови у Харківській області є суттєво завищеними.
Для будинку по вулиці Бучми, 28/64 “Промтекс” прописав придбання силового кабелю з використанням ПВХ-пластикату зниженої пожежної небезпеки перерізом 5х16 кв. мм. Ціна у кошторисі – 650 грн за метр. Для порівняння: “Айєр Скай” купує такий кабель по 450 гривень за метр, а в магазинах він продається ще на сто гривень дешевше за метр.
Фактично на цій позиції переплата може становити понад 200 000 гривень.
“Айер Скай” прописало досить коштовний водостійкий силіконовий герметик. Вартість літру засобу у кошторисі вказали 1095 гривень, хоча є купа варіантів до 800 гривень. Але на об’ємі навіть на такій дрібній позиції переплата може скласти понад сто тисяч гривень.
У ТОВ “Айєр Скай” виявились “дикі” ціни на досить неочевидні позиції.
Наприклад, три мільйони гривень на придбання алмазних дисків (використовуються, щоб різати по бетону). Ціна виглядає дуже аномальною. У цілому вартість алмазних дисків АВТ 26 в Україні варіюється від тисячі до десяти тисяч гривень. Вартість 38 000 гривень видається завищеною кількаразово.
У “Житлобуд-2” ціна алмазного диску, який по діаметру підходить АВТ 26, становить 7200 гривень. Тож переплата на алмазних дисках може сягнути 2,5 мільйонів гривень.
Щодо детектору витогу газу, то його ринкова ціна є вдвічі дешевшою. І така ж історія з кабелем.
Наприклад, у магазині можна придбати кабель по 23 гривні за метр. Його заклали удвічі дорожче, збираючись витратити на такі кабелі майже пів мільйона гривень.
Аж уп’ятеро різняться ціни в кошторисах на такий простий виріб, як металеві перфоровані кутики для вирівнювання стін. Якщо дніпряни зазначили 16 гривень за метр, то у “Промтекс” це вже 45 гривень за метр, а у “Житлобуд-2” – майже 75 гривень за метр. Якщо в глобальних цінах, то різниця знову пів мільйона гривень.
Для ремонту покрівлі будинку по вулиці Бучми, 28/64 підрядник планує використовувати дорогу мембрану Mapeplan ™ Broof T1, яка коштує понад тисячу гривень за квадратний метр. У середньому ціни на мембрани в Україні вдвічі дешевше. Ось дніпровський підрядник для будинку по вул. Дружби Народів обрав варіант з ПВХ мембраной VGWT-15 товщиною 1,5 мм по 412 гривень за квадратний метр.
Обрамлення для дверей шахти ліфту “Житлобуд-2” для будинку №36 по вул. Бучми обрав по 4000 гривень за комплект, і це вдвічі дешевше за інших підрядників.
Понад 14 мільйонів гривень заплатить фірма ТОВ “Айєр Скай” за теплоізоляційні плити FRONTROCK SUPER 170 мм. Вартість одного квадратного метра прописали 1404 гривні. І це суттєва переплата, адже вартість більш щільної 180-міліметрової мінвати у мережі не перевищувала 1000 гривень за квадратний метр. А ось протилежний приклад: для утеплення у будинку №32 цей же підрядник збирається купувати мінвату 80 кг/куб. м товщиною 100 мм по 2900 гривень за кубометр, а “Промтекс” для іншого будинку по вулиці Бучми прописав вже по 3700 гривень за кубічний метр.
А ось ми бачимо ціну в магазині.
Якраз ближче до кошторису дніпрян.
Наступна позиція – радіатори “Альтермо”. “Промтекс” ставить у кошторисі ціну 600 гривень за секцію, а ось у дніпрян такі радіатори вказані по 450 гривень за секцію. І саме така ціна фігурує у спеціалізованих магазинах.
Варто розуміти, що ціни у договорах вказані динамічні і можуть бути скориговані актами виконаних робіт. Звісно, якщо у чиновників міськради та підрядників буде таке бажання.
Окремо варто відзначити, що в кошторисі “Промтекс” прописане придбання ремонтного розчину Mapegrout Gunite на сім мільйонів гривень по 114 гривень за кілограм. Це досить рідкісний розчин для України. Але нам вдалось знайти ціни, майже вдвічі менше кошторисних. Загалом завищення цін по позиціях можна ще довго описувати. Але напевно можна сказати: мова йде про завищення цін мінімум на десятки мільйонів гривень.
І якщо у “Житлобуд-2” завищення в кошторисі не так помітні, то у двох інших підрядників це призведе до суттєвих переплат.
Офіційна позиція департаменту ЖКГ щодо цін
У департаменті ЖКГ Харківської міськради надали доволі бюрократичну відповідь на запит щодо імовірного завищення цін на деякі матеріали та устаткування під час відбудови багатоповерхівок на Салтівці.
“Повідомляємо, що надані Вам договірні ціни робіт є динамічними та визначаються відповідно до КНУ “Настанова з визначення вартості будівництва”, затверджених наказом Мінрегіону України від 01.11.2021 № 281. Відповідно до вищевказаних КНУ, приблизний кошторис (динамічна договірна ціна) – кошторис, що підлягає уточненню у разі змінення поточних цін на ресурси, що враховані у договірній ціні, а також з інших підстав, визначених умовами договору.
Кошти на покриття додаткових витрат, пов’язаних з інфляційними процесами та кошти на покриття ризиків всіх учасників будівництва, які враховуються при формуванні договірної ціни, не можуть бути враховані при закритті актів приймання виконаних будівельних робіт (форма № КБ-2в).
Наразі вбачається, що підрядник, імовірно, ураховує можливість подорожчання вартості будівельних робіт при формуванні договірної ціни.
У свою чергу, слід відзначити, що при наданні підрядником актів приймання виконаних будівельних робіт (форма № КБ-2в) та довідок про вартість виконаних будівельних робіт та витрати (форма № КБ-3) до Управління з будівництва, ремонту та реконструкції Департаменту житлово-комунального господарства Харківської міської ради, співробітниками Управління буде перевірено всі ціні на використані матеріали та обладнання і зіставлено з поточними цінами в регіоні.
У разі виявлення завищення цін, Управлінням з будівництва, ремонту та реконструкції Департаменту житлово-комунального господарства Харківської міської ради як замовником будуть надані відповідні зауваження підрядникам.
Дякуємо Вам за поставлені запитання та ґрунтовний аналіз документів, пов’язаних з використанням бюджетних коштів, для забезпечення їх цільового та ефективного використання”, – зазначили в Департаменті.
Так, ціна є динамічною та може змінюватись, і теоретично в актах виконаних робіт ціни можуть бути нижчими. Але це ніяк не відміняє запитання: чому в одного й того самого підрядника при ремонті двох сусідніх будинків різні ціни на вікна?
Власники фірм-підрядників
Для ТОВ “Айер Скай” це перші підряди на Харківщині. І в цілому суми на порядок вищі за ті, що фірма отримувала раніше. Директором та засновником фірми є Дмитро Косик з Нікополя.
За даними системи YouControl, до 2020 року засновником і директором був Максим Георгійович Гладкий із Покрова. Особа з такими ПІБ керує дніпровськими ТОВ “Фірма “Альянс Груп” і ТОВ “Фірма “Імперія Трейд” Наталії Однорогової (обидві припиняються з 2017 року). Ще раніше “Айер Скай” належала тодішньому директору Дмитру Мiтченку з Дніпра.
ПАТ “Трест-Житлобуд-2” – це один з найбільших забудовників міста, який належить родині Дмитра Кроленка.
Третій підрядник – ПП “Будівельна фірма “Промтекс” – входить до Консорціуму “Білдінг Груп”, бенефіціарами якого вказані менеджери корпорації “Авантаж” екснардепа-регіонала Анатолія Денисенка.
Засновником ПП “Будівельна фірма “Промтекс” тривалий час був Станіслав Бровін. Зараз на 50 відсотків співзасновницею зазначена Ірина Ярован. Підписантом є Сергій Петруляніс, який і був керівником консорціуму.
Раніше ХАЦ писав про шалені ціни у кошторисах цього підрядника на відновленні інфраструктури Харківщини.
Про ефективність такої реконструкції
Відбудова старих будинків на Салтівці уже спровокувала початок великої дискусії щодо доцільності. Звісно, головне питання – чи варто ремонтувати 50-річні постраждалі будинки чи краще будувати нове житло цілими мікрорайонами?
Трохи арифметики.
Будинки по вулиці Бучми – це типові дев’ятиповерхівки по 251 квартирі.
Наприклад, відомо, що у будинку № 28/64 загальна площа квартир 17 053 квадратних метри. Тож вартість відбудови одного квадратного метра багатоповерхівки на даний момент становить 8839,8 гривень.
Для порівняння, вартість одного квадратного метра у новобудові загальної площі квартир (з урахуванням ПДВ) по Україні 20 874 грн, для Харківської області – 21 940 грн. Таку оцінку Уряд визначив у травні 2023 року. Звісно, нове будівництво включає і влаштування паркінгу, і благоустрій, чого в рамках відновлення робити не будуть.
Варто зазначити, що мешканці зруйнованих багатоповерхівок просять міську владу не зволікати і відбудовувати їхні будинки, аби ступінь руйнування не збільшувався і вони якомога швидше змогли повернутися до своїх квартир.