Війна в Україні, постійні ракетні обстріли міст не зупиняють будівельників, які незаконно або з всупереч громадської думки зводять житлові комплекси майже цілодобово.
Більше того, саме зараз в Україні створюють умови для практично безконтрольного будівництва. Крім того, існує ризик, що під приводом необхідності будівництва нового житла, замість зруйнованого під час війни, в Україні створюються умови, коли думка громад не буде враховуватися жодним чином.
Потрібно відрізняти дві складових. Перше, це схеми з отримання землі під забудову. Так, наприклад, далеко не у всіх містах країни проводяться аукціони з продажу землі. І друге: це порушення вже будівельного законодавства.
Адже головним завданням забудовників – є отримання максимального прибутку. При цьому вартість отримання землі для будівництва є суттєвою затратою.
Лише у жовтні факти незаконного будівництва фіксували у Києві, Дніпрі та Харкові.
Будівництво у Лісопарку
Будівельні роботи у харківському Лісопарку розпочалися ще навесні. На будівельному майданчику спочатку вирубали дерева, потім загнали техніку та почали рити котлован за парканом. Все це відбулося буквально в кількох десятках кілометрів від лінії фронту.
З фотографіями початку робіт місцеві мешканці зверталися і до “Харківського антикорупційного центру”.
Варто зазначити, що з початку вторгнення рф на територію України в лютому 2022 року кадастрова карта та містобудівний реєстр стали закритими для перегляду. Перевірки також не проводять.
Після деокупації частини Харківської області, будівельні роботи активізувалися. На фото, які оприлюднив представник групи “Альтернативний Харків” Павло Храмов, можна побачити спробу звести фундамент.
Мерія деякий час намагалася пояснити, що мова йде про будівництво дороги. Але через деякий час они визнали, що це інший об’єкт. Більше того, за словами мера міста Ігоря Терехова, у будівельників немає жодного дозвільного документа.
За кілька днів фундамент почали закопувати назад.
Ця земля належить громаді та віддана в оренду чиновниці Вікторії Белявцевій.
Зараз вона — керівник апарату Харківської обласної військової адміністрації.
У коментарі Белявцева заявила, що ділянка продана і є новий власник. Ім’я нового власника вона не повідомила. І дійсно кілька років тому було оголошення, що земля продається.
Після відкриття наприкінці 2022 року реєстру нерухомості виявилося, що за документами у ділянки є один орендар. Це — Вікторія Белявцева. А після скандалу на землю наклали додаткове обмеження щодо будівництва.
В цей раз нове будівництво у Лісопарку вдалося зупинити, але роками ця природна зона в місті скорочувалася. Найбільше Лісопарк постраждав під час діяльності мерів Михайла Добкіна та Геннадія Кернеса та їх “кооперативної схеми”.
За даними прокуратури Харківської, міська влада з 2008 року безоплатно передала у приватну власність майже 900 гектарів. Усі ділянки були передані під житлову забудову. Понад 100 гектарів землі передали у приватну власність саме в Лісопарку.
Схема, яка була вибрана, не нова для України, але у таких масштабах її більше ніде не використовували. Для реалізації схеми автори використали ще старий Житловий кодекс УРСР, який діяв в Україні. Він дозволяв видавати землю під будівництво, але вимагав декілька вимог до учасників кооперативів. Наприклад, кількість учасників кооперативів мала буде такою самою як кількість будинків чи квартир у будинку. А засновниками житлово-будівельного кооперативу можуть бути виключно громадяни, які постійно проживають у даному населеному пункті і потребують поліпшення житлових умов.
Але у Харкові власниками землі ставали структури близькі до керівників міста. Які потім перепродавали землю забудовникам або під будівництво котеджів, як у випадку Лісопарку.
Частина виконавців, навіть, колишній міський голова Михайло Добкін разом з головним архітектором міста та іншими чиновниками опинився на лаві підсудних, але розгляд справи затягується роками. А на цих ділянках продовжують з’являтися будинки. Частину земель – близько ста гектарів – після реакції прокуратури повернули у власність громади. Але більшість вже була забудована.
Варто зазначити, що у Харкові з 2007 року не працює механізм продажу земельних ділянок під забудову з аукціону. Це призводить до використання корупційних схем для отримання землі як великими забудовниками, так і новими гравцями.
Якщо для перших міська рада створювала умови: наприклад, віддавала в оренду земельну ділянку набагато більшого розміру ніж будівля, яку забудовник придбавав на необхідній йому ділянці та після цього погоджувала зміну її цільового призначення. То інші купували присадибні ділянки та будували багатоповерхівки в порушення містобудівних норм.
Захоплення землі під легендою “прильоту ракети”
Як і у Харкові, так і в Дніпрі, під час воєнних дій намагалися захопити землю. Незаконне будівництво намагалися влаштувати, прикриваючись “прильотом” ракети, якого не було.
Цю історію розповіли в інспекції з питань благоустрою міської ради.
“Історія така, що багато років тут були руїни, тобто на цьому місці за адресою вул. Троїцька, 13 була цілком зруйнована конструкція. Є у нашому місті такі “славнозвісні” брати Каснери, які придбали ці руїни. 22 вересня цього року вони через Бабушкінський районний суд зробили таку ухвалу, що нібито тут була нормальна будівля, а внаслідок «прильоту» ракети на її місці утворилася руїна. Цим документом вони змусили поліцію прийняти заяву щодо порушення кримінальної справи, ніби у це місце влучила ракета. Прикриваючись цими документами та не маючи жодних дозволів, вони почали тут незаконне будівництво. При цьому вони активно погрожують, що викликатимуть телеканали і розповідатимуть, що міська рада не дає людям можливості відбудовувати зруйновану будівлю після ракетного удару. Нині ж ми проводимо демонтаж будівельних матеріалів, які складалися на міській території. А коли буде ухвалено відповідне рішення, ми демонтуємо й незаконну споруду, яку вони не встигли ще звести”, – зазначив начальник інспекції з питань благоустрою ДМР Руслан Мороз.
За даними міськради, ділянка за адресою: вул. Троїцька, 13 – є історичним меморіалом і будь-яке будівництво тут потребує спеціального дозволу, якого не мають забудовники Каснери. На цій ділянці ще в червні 2021 року були просто руїни, а не забудова, як стверджують.
За даними ЗМІ, забудовники брати Каснери нерідко використовують для початку будівництва рішення лояльних суддів.
Садиба Дмитрієва
Знищення історичних будівель заради будівництва нових житлових комплексів або торговельних центрів – є тенденцією для всіх українських міст. В багатьох містах є випадки, коли потенційний інвестор купував історичний будинок, після чого доводив його до знищення.
Одним з таких прикладів, є історія 8 будівель на вулиці Хорива в київському історичному районі Поділ. Три з цих будівель мають статуси пам’яток історії та культури. Усі вони входять до садиби ХІХ сторіччя, яка свого часу належала київському купцеві другої гільдії Івану Миколайовичу Дмитрієву.
За словами Дмитра Перова, активіста організації “Цегла”, це останній архітектурний ансамбль садибного типу на Подолі, що зберігся.
У 2010 році місто провело інвестиційний конкурс на реставрацію або реконструкцію будівель комплексу. Його виграла приватна компанія «Конвалія-Нерухомість». Інвестор мав виселити людей та провести реставрацію комплексу. І лише в цьому випадку отримував право власності.
Людей інвестор виселив, але реставрація не починалась.
“Після цього, компанія почала подавати в суди, щоб позбавити охоронного статусу будинки цього комплексу. Паралельно вони реєстрували право власності на всі будівлі за цією адресою. В 2017 році вони розібрали дах однієї з будівлі. Після чого, ніяких робіт по реставрації не проводили. Будівля просто руйнувалась”, – відмітив Перов.
Київська міська прокуратура оскаржила ці рішення через те, що інвестор не отримував дозволу на реєстрацію прав власності на будівлі, адже умови договору виконані не були.
Суд задовольнив позов прокуратури й на початку грудня 2021-го скасував право власності «Конвалія-Нерухомість» на садибу. Але судова тяганина на цьому не завершилася. Власник подав апеляцію та навіть виставив комплекс історичних будівель на продаж «під забудову».
Якраз наприкінці 2021 року у ТОВ «Конвалія-Нерухомість» змінився власник. Засновницею фірми стала Вікторія Рогач. Вона є засновницею фірми ТОВ “Енжіай груп”, директором якої є Олександр Шуляк. він раніше був і власником фірми.
Його дружина не лише голова президентської партії “Слуга Народу”, а й заступниця комітету Верховної Ради з питань містобудування. Саме Олена Шуляк є головним ідеологом закону про реформу містобудування, який прийняли наприкінці 2022 року.
“І ось в умовах війни їх апеляцію розглянули в серпні місяці. За одне засідання задовольнили апеляцію”, – відмітив Перов.
За його словами, прокуратура оскаржила такі дії суду у касації. В результаті був призначений повторний розгляд, який вже наприкінці року повернув весь комплекс у комунальну власність.
В цьому випадку, варто відзначити, резонанс та дії активістів. Нажаль, далеко не завжди такі історії завершуються хепі-ендом.
Перов розповів, що нерідко власники історичних будівель всілякими способами уникають підписання охоронних договорів, щоб не брати на себе зобов’язання за збереження пам’яток.
Сумнівна реформа містобудування
Наприкінці 2022 року Верховна Рада ухвалила основний закон щодо реформи містобудування в Україні. Варто зазначити, що для цього законопроєкту створили окремий сайт. Закон прийняли без широкого обговорення. А на публічну критику різко реагувала головна лобістка проєкту — нардепка Олена Шуляк. Спочатку вона подала позов до суду до експерта з питань містобудування Георгія Могильного. А у грудні Шуляк увірвалась до палати пораненого бійця та юриста Олега Симороза, який підірвався на протитанковій міні і втратив обидві ноги. Навіть, не поцікавившись самопочуттям людини, Шуляк почала критикувати його за допис. Після резонансу нардепка вибачилась.
Національне агентство із запобігання корупції вже після прийняття законопроєкту визнало, що не всі їх зауваження були враховані. Якщо б така заява була до голосування, то закон могли б не прийняти. До того ж заступник голови НАЗК Андрій Вишневський відмітив, що головним недоліком законопроєкту є недостатня відкритість при його розробці, з порушенням принципу прозорості та врахування громадської думки.
Прийняття реформи в таких умовах призвело до критики з боку громадськості, журналістів, місцевого самоврядування.
За кілька годин петиція до президента з вимогою накласти вето на цей законопроєкт набрала 42000 голосів при необхідних 25000. Досі Зеленський її не розглянув. Крім того, проти прийняття реформи в такому вигляді виступили понад 10 громадських організацій. Також реформу критикували в Асоціації міст України.
Одні й ті самі статті закону лобісти та критики інтерпретують по-різному.
Представники влади серед плюсів закону називають мінімальний вплив чиновників на прийняття рішень та зменшення корупції, а ось критики зазначають, що реформа робиться в інтересах приватних забудовників.
На думку представників місцевого самоврядування, законопроєкт створює умови для монопольного централізованого допуску будівельників на ринок. Тим, хто потрапить туди, буде дозволено створити приватний орган контролю містобудівної діяльності без жодного впливу держави чи місцевого самоврядування.
Крім того, міська влада вважає, що таким чином ліквідується можливість громадськості контролювати законність забудови та впливати на неї.
В той час, авторка реформи зокрема, нардеп Олена Шуляк заявляє, що впровадження автоматичної реєстрації дозвільних документів в електронній системі мінімізує корупційні ризики, адже чиновники не зможуть впливати на видачу дозволів.
На думку Шуляк, у рамках реформи передбачене посилення відповідальності всіх учасників містобудування, зокрема й реєстраторів.
Щодо компенсації за об’єкти самочинного будівництва, то, за словами Шуляк, вони можуть бути примусово демонтований без будь-якої компенсації забудовнику. Компенсація може бути виплачена, коли власник земельної ділянки хоче її залишити, а суд встановлює, що така будівля може існувати.
“Роками державні посадовці зловживали своїми правами у сфері містобудівного контролю, а ефективних механізмів запобігання цьому не було. Запровадження ринкового інституту «приватного контролю» дає можливість передбачити набагато більш серйозні запобіжники, ключовий з яких — розширена відповідальність за результати роботи власним майном. Адже особи з містобудівного контролю створюються лише у формі повного товариства, товариства з додатковою відповідальністю чи командитного товариства. Також заборонена наявність спільних бенефіціарних власників у такого контролера та осіб, яких він контролює”, – заявляє Олена Шуляк, у своїй статті на підтримку реформи.
Але якщо забудовник оформить створену компанію на підставну особу, але на свого співробітника, то офіційно конфлікту інтересів не буде.
Експерт з питань містобудування Георгій Могильний відзначає, що в Європі в місцях, де не розробили детальний план територій, заборонені будівництва. Нова ж реформа в Україні передбачає прив’язку до генерального плану міста та цільового призначення земельної ділянки.
На думку експерта, це створює максимальну можливість саме для забудовників у великих містах, адже в генпланах великих міст забагато “білих плям”, немає чіткої деталізації. Для маленьких міст такої проблеми не виникне. А ось у великих містах створити нормальне життєве середовище буде важко.
“Є й корупційні ризики в цій реформі. Те що робили чиновники, в ручному режимі будуть робити експерти, яких наймає сам забудовник. Але ці експерти за законодавством мають вважатися особами, що надають публічні послуги і при цьому не будуть подавати електронних декларацій.
Тому з точки зору корупційних ризиків і рівня корупції все погіршується. Замість нинішньої кримінальної відповідальності для чиновника, для експертів будуть штрафи, що на порядок менші за розмір нинішніх хабарів в будівництві, тож стримуючий фактор також зменшується” – підкреслює Могильний.
На думку експерта, реформа не вирішує питання з отриманими раніше корупційними шляхами дозволами на будівництво з порушенням містобудівного законодавства.
“Якщо на будівництво за незаконною схемою отримано дозвіл і забудовник не порушує проєкту, то зупинити його неможливо. Наразі передбачено широке коло порушень, за які можна скасувати дозвіл на будівництво та зупинити незаконне будівництво. Серед таких підстав — порушення вимог містобудівної документації, будівельних норм (наприклад, за перевищення щільності населення чи відсутність паркінгу), затвердженого проєкту. Законопроєкт №5655 передбачає можливість скасувати право на будівництво із причин, перелічених вище, лише у разі істотного порушення проєкту, на який видано дозвіл. За порушення будівельних норм передбачено тільки штрафи проєктувальнику та експертам без жодних наслідків для самого незаконного будівництва. До речі, НАЗК надавало рекомендації усунути цей недолік, але їх було проігноровано”, – вважає експерт.
Крім того, щодо самовільного будівництва, то якщо забудовник зміг зареєструвати права на майно, то знести таку будівлю, на думку експерта, буде неможливо.
За словами Могільного, раніше Верховна Рада створила ринок спеціальних майнових прав на майбутні об’єкти будівництва при отриманні права на будівництво. Тепер отримання права за спрощеним порядком призводить до автоматичної реєстрації прав і робить неможливим застосування спрощеного порядку визнання будівництва самочинним. Навіть, при наявності порушень під час будівництва.
Крім того, в самому законопроєкті немає покарання для забудовників: є для експертів, авторів проєкту, але не для тих, хто є головним бенефіціаром будівництва з порушеннями закону.
Замість висновку
Як бачимо, навіть, під час війни вспливають скандали, які стосуються забудови, збереження пам’яток арзітектури, які не знищить війна. Зараз у Харкові відразу декілька пам’яток знаходяться на межі знищення.
При цьому перед великим відновленням країни законодавці майже без обговорення приймають закон, який не ліквідує корупційні проблеми, а може створити нові. А вартість будівництва житла після війни буде обраховуватися в десятках мільярдів доларів.
————————————-
Цей текст зроблений за підтримки Journalismfund.eu
This article was developed with the support of Journalismfund.eu.
Павло Новик